Kira Hukukunda Tahliye Sebepleri
Kiralayan-Kiracı İlişkisi
Kiralayan, sahip oluğu taşınırtaşınmaz şey üzerinde kiracı lehine olmak üzere bir irtifak hakkı kurar.
Buna göre, mal sahibi olarak kiralayan, kiraladığı şey üzerindeki mülkiyet haklarının icrasından, kira sözleşmesinin yürürlükte olduğu müddet ne kadarsa o kadar süre için vazgeçer.
Böylece, kiracının kiraladığı şey üzerinde bir “kullanma ve yararlanma” hakkı doğar.

Yazının konusu, bir daireev üzerinde kurulmuş olan kira sözleşmeleri olduğu için, sadece bu alanı ele alan bilgiler vereceğiz.
Bir evidaireyi kiracıya kiralayan ev sahibi, o ev üzerindeki kullanım haklarından bir süreliğine kiracı lehine vazgeçer.
Bu durum da, kiracıya bir “oturma hakkı (sükna hakkı)” sağlar.
Kiracı, bu hakkına dayanarak kiraladığı evde oturur.

Kiracının Evden Çıkarılması
Öncelikle belirtelim ki, Türk hukukunda ortaya konan düzenlemeler, genellikle kiracı lehine yorum yapmayı bir genel koşul olarak öngörmüştür.
Yani, Türkiye’de kiracılar kiralayanlara göre daha sağlam bir kanuni korumaya sahiptir.
Bu nedenle, özellikle güncel hukukta kiracıların ciddi avantaj sahibi olduklarını da peşinen belirtmemiz gerekir.
Bunun sebebinin, Türkiye’deki nüfusun ciddi bir çoğunluğunun bir “kiracı” olması olduğu düşünülmektedir.
Ek olarak, öteki hukuk devletlerinin de uygulamalarının kiracı lehine olduğunu biliyoruz.

Güncel hukukta yaşanan gelişmeler, artık ev sahibinin işinin biraz daha zorlaştığını gösteriyor.
Şöyle ki, artık sözlü bir beyanla “çık” denilmesi, kiracının evi tahliye etmesi için yeterli ve makul bir gerekçe oluşturmamaktadır.

Bunun için birkaç aşamalı bir süreç ev sahibini beklemektedir.
Öncelikle, ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek için, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili (md.
299 ve devamı) maddelerince ortaya konan HAKLI SEBEPLERE ihtiyacı vardır.
Bunlar
-Mal sahibinin veya ailesinden bir ferdin söz konusu taşınmaza olan haklı ihtiyacı,
-Taşınmazın yeniden inşa ya da imar edilmesi, tadilata sokulma zorunluluğu,
-Kiracının kiralayana bir “tahliye taahhüdü” vermiş olması, (Kiracının belirli bir tarih için kiralayana karşı kayıtsız ve şartsız olarak kiralanan şeyi tahliye edeceğine dair taahhütte bulunmasıdır.
Yazılı olması gerekir.
)
-Kira bedelinin kiracı tarafından zamanında veya hiç ödenmemesi durumunda kiralayanın iki defa ihtarname göndermiş olması,
-Kiracının aynı ilçebelde sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunduğunun öğrenilmesi neticesinde mal sahibinin iyiniyete dayanan bir tahliye talebinde bulunmasıdır.

Eğer bu haklı sebeplerden en az biri bulunuyorsa, ev sahibinin kiracıyı SÖZLEŞME SÜRESİ SONA ERMEDEN de çıkarması mümkündür.
Ev sahibi, yukarıda sayılan haklı sebeplerden birinin varlığı halinde tahliyeyi talep edebilecektir.
Ancak, bunun direkt yapılması mümkün değildir.
İlk aşama, ev sahibinin bir notere giderek “ihtarname” çekmesi zorunluluğudur.
Bu ihtarname, evin tahliye edilmesine yönelik bir resmi şekle bağlı beyanattır.
Bu ihtar, aynı zamanda ev sahibinin kira sözleşmesini haklı sebebe dayanarak feshettiğini de belirtmektedir.
Eğer ihtarnamede tahliye için belirtilen tarih gelmesine rağmen kiracı evi boşaltmazsa, artık iş yetkili mahkemeye kalmaktadır.

Şöyle ki, ev sahibi ihtarnamenin bir suretini yetkili mahkemeye götürerek, kiracının evden çıkarılması için bir dava açar.
Bu dava, tahliye davası olarak adlandırılır.
Tahliye davasının neticesinde, mahkeme eğer kiracı aleyhine bir “tahliye kararı” çıkarırsa, nihai süreç başlamış demektir.
Bu karara, gayrimenkulün tahliyesi adı da verilir.
Mahkemece öngörülen süre içerisinde tahliye yine gerçekleşmezse, bu kez cebri icraya gidilerek, kiracı evden zorla çıkarılır.

Belirtelim ki, kiracının yukarıdaki aşamaları ve şartları taşımayan bir şekilde evden çıkarılması hukuka aykırılık doğurur.
Bu durumlarda kiracının mahkemeye başvurması ve ev sahibinin hukuka uygun davranmaya zorlanmasına yönelik karar çıkarttırması gerekmektedir.
Unutulmamalıdır ki, hukuk düzeni sadece bir tarafın değil, her tarafın menfaatlerini gözetir.